“我们这栋楼2020年8月交付，2024年电梯就开始频繁出故障，最近12部电梯中6部都不能用了，物业要动用房屋专项维修资金进行大修。这种情况到底应不应该？”近日，西安旭辉荣华公园大道小区5号楼业主们向华商报反映说。
旭辉荣华公园大道小区位于西安市未央区欧亚大道。3月9日中午，华商报大风新闻记者实地走访看到，这个小区没有院墙是开放的，其中5号楼为一座U字形楼栋，为复式建筑，共18层，相当于普通住宅楼36层。有两个单元，每个单元各有6部电梯。西单元6部电梯中，有4部电梯暂停使用，1部在用电梯在一楼停下来时记者看出不能完全平层，许多人在候梯厅排队等候电梯；东单元6部电梯中，有2部暂停使用。
据了解，该社区物业类型为商住楼，由西安君都侨商置业有限公司开发建设，由上海永升物业管理股份有限公司西安分公司提供物业服务，属未央区谭家街道管辖，所属社区为欧亚南路社区。
业主廖女士介绍，“业主们入住仅5年多，电梯就成了这样。3月2日还有住户因电梯故障受伤，目前仍在住院。”
物业准备动用房屋维修资金来对电梯进行大修。在欧亚南路社区协调下，约好3月9日下午各方到社区当面沟通。下午2时许在欧亚南路社区会议室，社区工作人员、物业公司工作人员、电梯厂家及维保单位工作人员、8位小区业主及业主们请来的律师，一起面对面召开了现场沟通会。
物业客服主管杨女士介绍了5号楼12部电梯的现状。据她介绍，小区交付于2020年8月4日，总户数1321户，楼栋总面积48713.55平方米，电梯数量为12部。小区特点是非围合式小区，分为东、西单元，每层74户，有自住、有办公、有营运，人员密集，人流量大。电梯长期高频率、高负荷运行，磨损严重、故障率偏高，已对住户出行和乘梯安全造成严重影响。
“小区电梯是2020年7月进行的质检。按照《建设工程质量管理条例》的规定，2023年7月以前监督合格的电梯实施2年质保；按照《特定种类设备生产单位落实质量安全主体责任监督管理规定》，从2023年7月起新监督合格的电梯实施最低5年质保。因为5号楼电梯的质保期是由陕西省特检院出具的电梯监督检验报告之日即2020年7月20日起算，按规定已经过了质保期。”
“目前电梯运行现状是：钢丝绳、曳引轮磨损，门机系统老化，控制管理系统老化。部分电梯累积运行次数超200万次上，曳引机作为核心动力部件长期超负荷运转，其内部的轴承、齿轮等磨损严重,部分已超出设计常规使用的寿命；门机系统老化，频繁的开关操作使得门机系统的门刀等部件磨损加剧，导致轿厢门、层门反复开合及开关门故障频发；电梯运行的大脑——控制管理系统长期高频率运行指令处理，电子元件老化加速，稳定性下降,影响电梯的正常运行逻辑。”
根据通力电梯公司出具的“5号楼电梯运行次数统计表”，12部电梯中各部电梯的累积运行次数最低的1681978次（东6）、最高的2432821（东4）。其他大多数都在200万次上下。
杨女士介绍，公园大道小区12部电梯各部电梯平均累积运行次数约206万次，日平均运行1128次。而一般高层公寓住宅电梯日平均运行次数为150-300次，中小型办公楼为200-400次。公园大道小区电梯使用频次远超其他小区，是其他小区的数倍。经陕西省特种设备检验检测研究院评估，目前电梯存在主要安全风险隐患的配件是：电梯曳引轮、钢丝绳、主接触器、轿门门刀等。报告数据显示5号楼电梯均存在安全风险隐患，其中问题严重的已被立即下达停运指令，以保障住户乘梯的生命安全。根据《西安市物业管理条例》《西安市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，拟申请使用住宅专项维修资金对5号楼12部电梯做全面大修。
现场沟通中,业主们提出了许多问题，物业公司、电梯厂家及维保单位也做了答复。
业主们的质疑是：首先，商住楼人流量大、电梯使用频繁，开发商有没有按规定配置电梯?是按商业标准还是按住宅标准配置的？建筑规划设计是不是真的存在“小马拉大车”的情况？其次，电梯仅仅使用五年多，就要对主要核心部件进行大修，这样的一种情况少有，电梯质量有无问题？第三，电梯日常维保工作是否都做到位了？第四，物业管理是否跟上了，电梯坏了长时间未修是否加剧了其他电梯的使用频次，专门设置两部“货梯”是否加速了对这两部普通电梯常规使用的寿命的损耗？
业主们认为，如果在建筑规划设计时就是“小马拉大车”的配置，应该追究开发商的责任；如果是电梯质量有问题，厂家就应该承担对应的责任：如果维保单位没有尽职尽责，应承担其相应责任；如果是物业管理没到位，也应承担对应的责任。在厘清这些责任后，如果大修费用还是不够，能够正常的使用小区共有收益来补充，如果还是不够，能申请使用住宅专项维修资金。“住宅专项维修资金是房子的养老钱，业主们入住仅仅五年多，房屋产权期限共40年，现在提前把钱花完了，以后遇上问题该怎么去办？”
另外业主们特别担心的是：即便电梯进行了大修，按照目前的使用频次，再过五六年就又要面临大修的情况。这种每隔五六年就要动用大量资金进行大修的情况，以后业主们如何受得了？希望能有好的解决方案。
面临当前真实的情况，业主们希望物业公司能统筹规划，解决好当下和长远两方面电梯使用与安全的问题。
社区工作人员提问，电梯日常维保服务范围是什么？物业主管介绍，小区电梯由通力电梯原厂维保，并在PPT中也展示了电梯维保工作的相关情况。
维保人员介绍，维保工作每半月进行一次，维保内容共31项，包括检查电梯的光幕、照明，看门的运行有没有异响、卡阻；进入井道维保的是机械部件比如给导轨做润滑、清洁等，除此以外还有安全开关检查以及五方通话、应急照明等功能性测试。“但维保不能代替更换配件，电梯运行的次数确实比其他小区偏大。”
现场有业主提问：如果每隔五年多整栋楼电梯的核心部件就要进行一次集中的大批量更换，通力电梯有没有这样的案例？电梯厂家及维保方面中有工作人员表示：这种情况不要说在西安，即便是全国，可能也都少见。
对于如何来进行大修，物业公司相关负责这个的人说，对12部电梯大修是要进行招标的，并不是随便联系那家公司就可以来做。
经现场讨论沟通，社区工作人员也对业主们的建议和意见表示理解。建议物业公司先行垫付资金做维修，保障居民的日常出行。如需使用公共收益及大修基金，要做到合理合规。3月12日，社区工作人员和记者说：社区已再次向物业建议，由物业向其上级公司申请先行垫付部分电梯维修费用，尽快恢复电梯正常运行。
商住楼和住宅楼在电梯配置上有无强制的区别性要求？记者正常采访了两位电梯及特定种类设备方面的专业人士。
两人均表示，电梯配置没有严格的商业和住宅之分，要在建设时依据建筑用途来选择配置，若使用频繁可以多设置几部电梯。但多少户应该配置多少部电梯、一栋楼里起码要配置一部能进病床的电梯，是有明确要求的。
“使用五六年进行大修正常，但要整体更换就不正常了。这个小区的电梯是不是真的存在质量上的问题不好说，毕竟使用频次太高。若怀疑产品质量有问题，可以请专业机构做评估。若确实属于产品质量上的问题，电梯厂家就负有相应责任。”“国家新出台文件规定，导向轮用非铸铁的要免费更换成铸铁的；用铁皮灌水泥来做配重的若有问题也必须免费更换成铸铁的。总共提出了五六项电梯制造厂家需要免费更换的要求，可以对照检查一下。”“国家对电梯没有整机报废的规定，但主要部件用到什么程度就要报废或更换是有明确标准的。”
“使用频率这么高，一个月维保两次是不行的。另外维保是不是到位很重要，‘检查、清洁、润滑、调整’八个字是否都做到了？该拧紧的螺丝拧紧了没有？有问题的零部件该按时换的换了没有？发现了应该向电梯使用人反映的问题及时反映了没有？这些该做的工作是否做到位最重要。不能一个月来两次签个到就走，这是不行的。”
“同时，维保到不到位也可能和物业管理有关系。既然使用频率高，就不能还是按每月两次来维保，物业公司可以多给维保单位付一些费用，让多维保几次。国家提出按需维保，就是要根据电梯使用环境、使用情况等来具体安排维保，目的是必须要保证电梯的安全性能。如果电梯有问题还接着使用，必然会缩短其常规使用的寿命，更重要的是不安全。至于专门设置货梯，其实能够理解，但既然设置了，管理就要跟上，对货梯的日常维保和检查就要更勤更严格。为减少单部电梯的使用频次，还能够使用群控、并联等管理措施。”
“国家之所以没有规定电梯的使用的时间，就是因为电梯的常规使用的寿命与使用、维保、环境等各方面情况都有直接关系。比如使用人员素质不高，不能正确使用、经常故意破坏，以及电梯井道进水等，对电梯常规使用的寿命必然会有影响。这种用四五年就要大修的情况，也建议问一下厂家应该怎么办。要彻底了解清楚情况，制定出最合适的方案。”
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